Az általános forgalmi adó rendszerében az ingatlanokra speciális szabályozás vonatkozik. Ez érinti az ingatlanok beszerzését terhelő adó elszámolását, az ingatlanok hasznosítása során felmerülő egyes adókötelezettségeket, és érinti az ingatlanok értékesítésére vonatkozó kötelezettségeket egyaránt.
Ehhez az eddig is speciális eljárásrendhez 2023-tól új Áfa-törvénybeli szabályozás lépett életbe. Egyrészt változott a funkcióváltáson átesett vagy az önálló rendeltetési egységek számának változásával járó ingatlanok megítélése, másrészt bővült az építőipari fordított adózás alkalmazási köre, továbbá az 5 %-os lakás áfa alkalmazása is kitolódott. Jelen cikkünkben bemutatjuk, hogyan változott az önálló rendeltetési egységek számának változásával járó ingatlanok megítélése, egy ingatlan létrehozása során milyen áfabeli különbségek lehetnek attól függően, hogy az saját rezsis beruházás vagy idegen kivitelezős beruházás eredményeképpen jön létre, továbbá ismertetjük a fordított adózás alkalmazási körének változásait is.
Változott az „új ingatlan” fogalmának definiálása. Így ma az áfa törvény alapján új ingatlannak minősül az ahol az első használatbavétel megtörtént és ez mindaddig fennáll, amíg az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavételi és tudomásulvétel eljárás a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele vagy az egyszerű bejelentésről a hatósági igazolás kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy annak egységeinek számát megváltoztatták és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év. A jogszabály változás következtében tehát a 2 év számítása nem csak akkor indul újra, ha az albetétek számának vagy a rendeltetés módjának változásáról új használatbavételi engedély vagy hatósági tudomásul vétel vagy egyszerű bejelentés történik, hanem akkor is ha erről egyéb hatósági bizonyítvány kerül kiállításra.
A beruházás aktiváláskori áfa kötelezettsége
Ellenérték fejében végzett termékértékesítésnek minősül az adóalany vállalkozásán belül végzett ún. saját rezsis beruházása, ha ennek eredményeképpen tárgyi eszközt állít elő. Tárgyi eszköznek pedig ingatlan vagy olyan ingó termék minősül, amely a vállalkozáson belül legalább 1 évet meghaladó időtartamban szolgálja a gazdasági tevékenységet. Tárgyi eszköz létrehozása akkor állapítható meg ha az már rendeltetésszerűen használatba vételre került, így adófizetési kötelezettség ebben az időpontban keletkezik. Saját rezsis beruházásoknál – ingatlan esetében is! – mindig felmerül az aktiváláskori áfa fizetési kötelezettség.
Természetesen, ebben az adóbevallásban lehet élni a visszaigénylés elehetőségével is – figyelemmel az arányosítási szabályokra, azaz, hogy az adóalany kizárólag adóköteles, vagy kizárólag adómentes tevékenységet végez, illetőleg ezeket vegyesen.
Beszerzést terhelő, előzetesen felszámított áfa
A saját vállalkozásban megvalósított beruházások esetében a befogadott számlákban lévő előzetesen felszámított adó levonhatósága az Áfa tv. általános szabályai szerint ítélendő meg, azaz a visszaigénylés annak a függvénye, hogy a vállalkozás adóköteles, mentes, vagy vegyes tevékenységet végez.
Abban az esetben, ha kizárólag adóköteles gazdasági tevékenységet fog szolgálni a beruházás, akkor a beszerzések/igénybe vett szolgáltatások áfája a beruházási időszak során folyamatában levonható, tudva, hogy az eszköz rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg.
Amennyiben akár csak részben is adólevonásra nem jogosító tevékenységet fog szolgálni a saját rezsis beruházás, úgy az áfatörvény előírása értelmében a beruházás során felmerült előzetesen felszámított adó tekintetében az adólevonási jog legkorábban abban az adómegállapítási időszakban érvényesíthető, amelyben az eszköz rendeltetésszerű használatba vétele megtörténik. A levonható áfa pedig az arányosítás figyelembe vételével állapítható meg.
Ingatlan idegen kivitelezéssel való beszerzése esetén vásárláskor azonnal definiálni kell, hogy a majdani használat áfás, mentes vagy vegyes tevékenységet fog szolgálni és az ehhez kapcsolódó helyes aránnyal lehet az áfa visszaigénylést megtenni.
Fordított áfa rendszere
Az építőiparban a fővállalkozó, generálkivitelező tevékenysége fordított áfa hatálya alá esik, amennyiben
- kulcsrakész, de legalább szerkezetkész állapotú ingatlan felépítését vállalta, azzal, hogy az építési-szerelési munkával jön létre;
- közvetlenül ingatlan létrehozatalára irányul;
- az ingatlan rendeltetésének a megváltoztatására irányul;
- bármely hatósági engedélyhez, bejelentéshez kötött tevékenységre irányul.
A fentiekből látható, hogy már az ingatlan rendeltetésének megváltoztatására irányuló építési munka is fordított adózású, amennyiben az egyéb feltételek fennállnak. Egyéb feltételek közé sorolandó, hogy amellett, hogy szolgálatást kell végezzen, annak építési-szerelési vagy szerelési jellegűnek kell lennie, közvetlenül az ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására kell irányulnia.
Míg 2022. december 31-ig a fordított adózást kizárólag azokra az ügyletekre kellett alkalmazni, amikor az ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására irányuló építési-szerelési, egyéb szerelési munka hatósági engedélyhez, építési hatósági tudomásulvételi eljáráshoz vagy egyszerű bejelentéshez volt kötve. Fontos, hogy 2023. január 1-től már nem kell vizsgálni, hogy az ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására, egyéb megváltoztatására, bontással történő megszüntetésére vagy rendeltetésének megváltoztatására irányuló építési-szerelési, egyéb szerelési munka engedélyköteles-e, mivel minden hatósági engedélyköteles és hatósági bejelentésköteles tevékenység a fordított adózás hatálya alá fogja tolni az ilyen jellegű beruházásokat. Így a jelenlegi szabályozás értelmében már abban az esetben is a fordított adózásról beszélünk amennyiben az ingatlan beruházás településképi bejelentéshez vagy örökségvédelmi engedélyhez kötött és az megfelel az egyéb feltételeknek.
Írjon nekünk
Szerzőnk, dr. Kiss Ágnes adószakértő, mérlegképes könyvelő több mint 20 év pénzügyi- és adótanácsadó tapasztalattal rendelkezik, az RC Consulting vezető partnere. Adózási, pénzügyi és számviteli szakemberként a vállalatok adótervezésében, adókedvezmények és támogatási lehetőségek kihasználásában, valamint finanszírozási, tőkebevonási projektek üzleti tervezésében, megvalósításában, projektmenedzsmentjében tud segítséget nyújtani magyar és nemzetközi tulajdonosi körrel rendelkező közép és nagyvállalati ügyfelek számára. Képzett mediátorként támogatja ügyfeleit céljaik megtalálásában és hatékony elérésében, legyen szó szakmai, vezetői vagy személyes fejlődési igényükről. Növekedés, külföldi terjeszkedés, beruházási projektek finanszírozási, adózási és adókedvezményi lehetőségeivel kapcsolatban tud hozzánk fordulni a www.rcc.hu weboldalon, vagy a +36-1-483-2070-es telefonszámon, illetve office@rcc.hu e-mail címen.
