Amennyiben egy külföldi anyavállalat olyan magyarországi társaságban szerez, illetve értékesít részesedést, amelyben jelentős a magyarországi ingatlantulajdon, potenciális adó, illetve illeték fizetési kötelezettség keletkezhet Magyarországon.

Mint ahogy sok más rendelkezést, ezt a szabályt is főképp az adózók kreatív megoldásai hívták életre. Az ingatlanok adásvételekor ugyanis vagyonszerzési illetéket kell fizetnie a vevő félnek, mely kötelezettséget sok esetben próbáltak korábban úgy elkerülni, hogy ingatlan helyett magában az ingatlant tulajdonló magyar illetőségű gazdasági társaságban szereztek részesedést a beruházó társaságok.

Ezt orvosolandó 2010-től mind a társasági adótörvény, mind az illetéktörvény beemelte rendelkezései közé az ingatlannal rendelkező társaság fogalmát. Bár első látásra a két törvény fogalommeghatározása hasonlatos egymáshoz, azonban fontos kiemelni, hogy a két definíció nem egyező, így minden esetben egyedileg és a két jogszabály tekintetében külön-külön vizsgálandó annak alkalmazása.

(1) Ingatlannal rendelkező társaság a társasági adótörvény értelmében

 Az a belföldi illetőségű adózó, vagy az a külföldi vállalkozó, amelynek:

  • a mérlegében, illetve kapcsolt vállalkozásaival együttesen az egyes beszámolókban kimutatott eszközök mérlegfordulónapi könyv szerinti értékének együttes összegéből a belföldön fekvő ingatlan értéke több mint 75 százalék és
  • tagja (részvényese) vagy a csoport valamelyikének tagja (részvényese) az adóév legalább egy napján olyan államban rendelkezik külföldi illetőséggel, amellyel Magyarország nem kötött a kettős adóztatás elkerüléséről egyezményt, vagy az egyezmény lehetővé teszi az árfolyamnyereség Magyarországon történő adóztatását.

A társasági adó törvény e terén történő módosításával a jogalkotónak főleg pontosítás volt a célja, annak érdekében, hogy a közvetve vagy közvetlenül ingatlanból származó (árfolyam)nyereségek az ingatlan fekvése szerinti államban adózzanak, figyelembe véve természetesen az érintett államok közötti nemzetközi egyezményeket.

Az illetőséget az adózó a tag (részvényes) nyilatkozata alapján veszi figyelembe, nyilatkozat hiányában a feltétel bekövetkezését kell vélelmezni.

A rendelkezések az elismert tőzsdén jegyzett adózóra nem vonatkoznak. Továbbá nem kell alkalmazni a szabályozást, ha az adózó vagy a csoporthoz tartozó kapcsolt vállalkozás egyik külföldi illetőségű tagja (részvényese) sem idegenített el, vont ki (részben sem) részesedést a megelőző naptári évben.

Azaz az ingatlannal rendelkező társaság külföldi tagja önmagában azért, mert ilyen társaságban tag/tulajdonos még nem lesz adóalany, csak részesedésének elidegenítése, kivonása során realizált nyeresége okán válik (válhat) adóalannyá. Ekkor az ingatlannal rendelkező társaság külföldi tagját 9 %-os mértékű társasági adófizetés terheli, amelyet az adott naptári évben történő elidegenítésen, kivonáson realizált nyereség után kell megállapítani, megfizetni és az erre a célra rendszeresített speciális nyomtatványon bevallani.

Természetesen, ha az ingatlant tulajdonló magyar cég adja el az ingatlant anélkül, hogy a külföldi anyavállalat érintett lenne az ügyletben, a magyarországi ingatlantulajdonos társaságnál keletkezhet adófizetési kötelezettség a normál társasági adóalap részeként.

A 75 százalék – társasági adó törvény szerinti – számításakor minden eszközt figyelembe kell venni (nem kell az eszközök közül kiemelni a pénzeszközt, a követelést és az időbeli elhatárolást). Az ingatlanok között pedig minden a társasági adótörvény ingatlanfogalmának megfelelő ingatlant figyelembe kell venni, függetlenül attól, hogy azok a befektetett eszközök vagy a forgóeszközök között vannak kimutatva.

Továbbá a társasági adó törvény a szabály alkalmazását a kapcsoltsághoz köti, többségi vagy 75% feletti részesedés meglétére nem ír elő megkötést.

A fentiek alapján az első lépés annak vizsgálata, hogy a beszámolóban szereplő belföldön fekvő ingatlanok mekkora arányt képviselnek az eszközök értékében. Amennyiben nem haladják meg a 75 százalékot nincs további teendő.

Ha azonban az ingatlanok aránya meghaladja a 75 százalékot, vizsgálandó, hogy a társaság tagjai, részvényesei között akad-e olyan, aki olyan államban rendelkezik illetőséggel mellyel Magyarország nem kötött kettős adóztatást elkerülő egyezményt, vagy az egyezmény lehetővé teszi az árfolyamnyereség Magyarországon történő adóztatását. Ez utóbbi esetre példa lehet Dánia vagy Málta. Ugyanakkor például az Ausztriával kötött egyezmény nem tartalmaz rendelkezést az árfolyamnyereség Magyarországon történő adóztatásáról, így pusztán az osztrák tulajdonos okán nem lesz a belföldi társaság ingatlannal rendelkező társaság a társasági adó rendszerében.

Cikkünk második részét, amely az ingatlannal rendelkező társaságot az illetéktörvény értelmében mutatja be, két hét múlva olvashatják blogunkon!

Írjon nekünk!

Szerzőnk, Nagy Ágota adószakértő, mérlegképes könyvelő több mint 20 év pénzügyi- és adótanácsadó tapasztalattal rendelkezik, az RC Consulting vezető partnere. Adózási, pénzügyi és számviteli szakemberként a vállalatok adótervezésében, adókedvezmények és támogatási lehetőségek kihasználásában, valamint finanszírozási, tőkebevonási projektek üzleti tervezésében, megvalósításában, projektmenedzsmentjében tud segítséget nyújtani magyar és nemzetközi tulajdonosi körrel rendelkező közép és nagyvállalati ügyfelek számára. Képzett mediátorként támogatja ügyfeleit céljaik megtalálásában és hatékony elérésében, legyen szó szakmai, vezetői vagy személyes fejlődési igényükről. Növekedés, külföldi terjeszkedés, beruházási projektek finanszírozási, adózási és adókedvezményi lehetőségeivel kapcsolatban tud hozzánk fordulni a www.rcc.hu weboldalon, vagy a +36-1-483-2070-es telefonszámon, illetve office@rcc.hu e-mail címen.